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楼市追踪:有“万亿房企” 未必有“成熟地产行业”
2018-12-19 15:39来源:新京报

去年的调控无非是在满足不了地产业的局面下而“勒紧缰绳”;要真正约束地产业,首先需要控制住热点城市和龙头房企。

在年前的收购乐视股份记者会上,孙宏斌(博客)就未来地产趋势谈了一个观点:中国房地产十万亿的市场,未来三到五年内,十强会占到四成,百强会占到八成。也就是说,会诞生万亿企业,大鱼吃小鱼的兼并现象会加速进行。

这样的观点得到很多人响应。从孙宏斌的融创今年提出2100亿、内部3000亿的目标,到恒 大直接对赌4500亿,直至碧桂园也已经喊出未来几年要达到万亿目标。2016年火爆的市场给各家地产巨头以强烈刺激,大家不约而同掀起了一股大跃进狂潮。相比之下,只有万达王健林(博客)在降低房地产比例,算是一个异类。企业规模化生存的趋势无法避免,但龙头企业们真的能够一帆风顺横扫整个地产市场吗?

盘点全国商品房市场总盘子:2014年全国商品房销售额7.63万亿元,2015年增长到8.73万亿元,2016年再次大幅增长34.8%。就整个市场而言,在经济大环境不景气的情况下,连续两年大幅度增长,显然与房地产去库存政策和买涨不买跌的惯性不无关系。但在去年四季度政策转向的情况下,2017年总销售额下滑是大概率事件。

去年火爆的一二线热点城市,在严厉调控和房价暴涨之下,无论是销量还是价格已然透支。热点城市作为地王的主要消化之地,调控要求房价不涨,而地王要盈利房价则必须大涨,这才是今年最大的难题。至于三四线城市,本身库存巨大,去年虽有改善,但也有透支,总体局面依然艰难。大型房企即便有所作为,也局面难改。

再举去年增长最快的龙头房企碧桂园。其在2012年销售只有476亿,而在2013年、2014年及2015年销售额分别为1060亿、1288亿、1401亿,2016年碧桂园抓住机遇直接增长一倍多,一步跨到了3088亿,成为万科、恒 大之后,第三家突破三千亿的房企。比较数字看出,碧桂园抓住了两次翻番的机会,2013年和2016年均为房地产史上的爆发之年。

更激进的还有来自福建的民企,他们利用多种融资手段,全国抢夺地王,抓住近三年大市场增长机会,实现快速崛起。在地产良好大环境下,激进房企近几年的对赌成功让大家热情高涨,所有才有了2016年全国诞生的300多个地王。

2017年的市场对全体开发商都将是一个挑战。小企业要面临洗牌,而龙头房企们的宏大目标也是考验严峻。从今年的客户细分来说,在限购限贷及央行加息等多重因素影响下,一方面热点城市的调控政策抑制了很多客户的需求,有购买资格的客户大大减少。另一方面经过去年上涨,能出销售额的城市房价已非常高,买房门槛大大提高,刚需客无力购买,而剩下的改善和投资需求者,大多处于观望状态,所以成交量或将萎缩,整个楼市也将回归平稳状态。

 

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